El Abismo Hipotecario en 2026: Desplome del Crédito Frena un Mercado Inmobiliario con Demanda Latente
El primer semestre de 2026 muestra un drástico desplome del 47% en el crédito hipotecario en Argentina, a pesar de que el número total de escrituras de compraventa de inmuebles se mantiene relativamente estable, especialmente en CABA. Esta situación evidencia una fuerte demanda de vivienda sin el financiamiento accesible necesario, impulsando operaciones al contado. Expertos del sector enfatizan la urgencia de desarrollar nuevas herramientas financieras, incluyendo hipotecas privadas, préstamos bancarios en moneda extranjera y la tokenización inmobiliaria, para reactivar el sector y capitalizar la demanda latente.
El panorama del mercado inmobiliario argentino durante el primer semestre de 2026 revela una dualidad marcada: por un lado, un colapso sin precedentes en la concesión de créditos hipotecarios, y por otro, una sorprendente resiliencia en el número total de operaciones de compraventa de inmuebles. Este escenario complejo plantea desafíos urgentes y abre la puerta a nuevas estrategias de financiación.
El Frío Invierno del Crédito Hipotecario
Los datos del primer semestre de 2026, recopilados por el Banco Hipotecario, son contundentes y reflejan una caída alarmante en la actividad crediticia. Se registraron apenas 11.607 altas hipotecarias, una reducción del 42,1% en comparación con las 20.035 del mismo periodo de 2025. Al incorporar las estimaciones de julio, la situación se agrava, ampliando la caída interanual al 47,0%, con solo 13.329 altas frente a las 25.160 del año anterior. Esto significa que casi la mitad de los préstamos para vivienda han desaparecido en un año.
Las condiciones financieras no han hecho más que endurecerse. La tasa promedio de los créditos se disparó hasta el 7,02%, mientras que el plazo promedio de amortización se contrajo a 23 años, evidenciando un entorno menos favorable para los solicitantes. A pesar de este desplome en la cantidad de operaciones, el volumen financiero total otorgado durante el primer semestre —alrededor de u$s905 millones— se mantuvo similar al de todo 2024, sugiriendo que, aunque hay menos préstamos, los que se conceden son por montos significativos. Sin embargo, la incidencia del crédito en el total de escrituras sigue siendo baja, representando un 11,5% en la Provincia de Buenos Aires (PBA) y un 12,8% en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) en junio.
Resistencia en el Mercado Inmobiliario General
Paradójicamente, la actividad general de escrituras de compraventa de inmuebles mostró una mayor fortaleza. En CABA, según el Colegio de Escribanos, el sexto mes de 2026 registró un aumento del 3,96% en el número de escrituras respecto al año anterior, sumando 5.990 operaciones. El monto total de las transacciones también experimentó un notable ascenso del 27,9%, alcanzando los $1.058.545 millones. En comparación con el mes de mayo de 2026, los actos crecieron un 10,2%.
El acumulado del primer semestre de 2026 en CABA alcanzó casi 30.000 operaciones de compraventa, lo que representa un empate técnico con el mismo periodo de 2025. El monto medio por operación fue de $176.718.815 (equivalente a u$s120.320 al tipo de cambio oficial promedio), lo que implica un crecimiento del 23% en pesos y un leve 0,2% en dólares en un año. En la PBA, las 55.035 escrituras representaron una caída interanual del 7,8%, y en CABA, las 29.477 escrituras una caída del 0,2%, lo que indica una mayor estabilidad relativa en la capital federal.
La presidenta del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, Magdalena Tato, enfatizó esta dualidad. Destacó que el mercado mantuvo su nivel de actividad, con casi 30.000 escrituras de compraventa, a pesar de una reducción del 40% en la cantidad de hipotecas. Esto sugiere una demanda de vivienda latente y robusta que, actualmente, se materializa mayormente a través de operaciones al contado o con financiamiento alternativo, lejos de los canales hipotecarios tradicionales.
Desafíos y Oportunidades: La Voz del Sector
La reflexión de Magdalena Tato es clave: