La paradoja inmobiliaria porteña: Un mercado resiliente sin el impulso hipotecario

El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires presenta un escenario dicotómico, donde la actividad general de compraventa de propiedades muestra una notable resiliencia, mientras que el financiamiento hipotecario experimenta una contracción significativa. Esta disparidad ha generado lo que expertos denominan un "mercado a dos velocidades", donde la demanda de propiedades se sostiene mayormente por operaciones al contado, relegando el crédito a un actor secundario. Los datos recientes del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires confirman esta tendencia, revelando un julio de 2026 que, si bien fue el mejor mes del año en escrituraciones totales, también registró una caída drástica en la participación de los préstamos hipotecarios.

Desaceleración del Crédito: Cifras que Alertan

La principal señal de alarma reside en la disminución del crédito hipotecario. Durante julio de 2026, se formalizaron apenas 959 escrituras con hipoteca, lo que representa una caída del 31,2% en comparación con las 1.393 operaciones registradas en el mismo mes de 2025. Este retroceso no es un fenómeno aislado; se enmarca en una tendencia decreciente que ha marcado el año. La participación de las hipotecas en el total de escrituras ha ido menguando progresivamente: desde un 22,3% en enero, pasando por un mínimo del 10,8% en mayo, y recuperándose ligeramente a un 15,8% en julio, un nivel aún muy por debajo de los promedios observados en gran parte de 2025.

El acumulado anual subraya aún más la magnitud de este enfriamiento. En los primeros siete meses de 2026, se contabilizaron 5.111 escrituras con hipoteca, lo que se traduce en una contracción del 36% respecto al mismo período de 2025. Esto significa que los préstamos hipotecarios representaron tan solo el 14,4% del total de las operaciones realizadas en lo que va del año. Esta drástica reducción sugiere que, a pesar de que el mercado aún se mueve, lo hace sin uno de sus motores tradicionales, limitando el acceso a la vivienda para un segmento importante de la población que depende del financiamiento.

Resistencia del Mercado General: Un Contexto de Fortaleza Relativa

Paradójicamente, la caída del crédito hipotecario convive con un mercado inmobiliario que, en términos de volumen total de operaciones, muestra una sorprendente resistencia. En julio de 2026, se registraron 6.051 escrituras de compraventa, lo que marcó el mejor resultado mensual del año y un incremento del 1,02% respecto a junio. Aunque esta cifra representa una disminución del 9% en comparación con julio de 2025 (cuando se realizaron 6.651 operaciones), la presidenta del Colegio de Escribanos porteño, Magdalena Tato, destacó la fortaleza del dato: "Julio fue el mejor mes del año en materia de compraventas: 6.051 escrituras. Si tomamos los julios de 2025 y 2026, son claramente los mejores en muchos años. Hay que remontarse a 2008 para encontrar un registro superior".

En el acumulado de los primeros siete meses del año, se concretaron 35.528 compraventas, lo que representa una disminución marginal de solo el 1,8% en comparación con el mismo período del año anterior. Este volumen casi equipara el desempeño del año pasado, consolidando la idea de que la demanda de propiedades sigue siendo robusta, incluso en ausencia de un fuerte apoyo crediticio.

Además, el monto total involucrado en las operaciones de julio alcanzó los ARS$1,068 billones, un aumento del 9,37% interanual, mientras que el valor promedio por escritura se situó en $176,6 millones, equivalentes a US$116.967 al tipo de cambio oficial promedio. Esto implicó un incremento interanual del 20,2% en pesos y del 1,8% medido en dólares, sugiriendo una recuperación en los valores de las propiedades transaccionadas.

El Fenómeno del "Mercado a Dos Velocidades" y sus Implicaciones

La dicotomía entre un mercado de compraventas activo y un crédito hipotecario estancado revela que la dinámica actual del sector inmobiliario porteño está dominada por compradores con acceso a capital propio. La capacidad de adquirir una propiedad sin depender de financiamiento externo se ha convertido en un factor determinante, lo que inevitablemente restringe el universo de potenciales compradores. Esta situación puede atribuirse a diversas condiciones macroeconómicas, como:

Altas tasas de interés: Los costos de financiamiento hacen que los préstamos sean menos atractivos y más difíciles de afrontar.
Inflación y devaluación: La inestabilidad económica y la erosión del poder adquisitivo desalientan el endeudamiento a largo plazo.
Volatilidad cambiaria: La incertidumbre sobre el valor del peso frente al dólar influye en las decisiones de inversión en propiedades, tradicionalmente resguardo de valor.
Disponibilidad limitada de productos hipotecarios: La oferta de créditos puede ser escasa o no ajustarse a las necesidades del mercado.

La consecuencia directa de esta "velocidad diferenciada" es que el mercado inmobiliario, aunque activo, no está funcionando a su máximo potencial. La ausencia de un crédito accesible impide que muchos compradores, que de otro modo calificarían, puedan concretar su sueño de la casa propia. Esto no solo limita la demanda potencial, sino que también puede influir en los precios y la fluidez de las transacciones a largo plazo.

La Oportunidad Latente: El Motor Inactivo del Crédito

A pesar de las cifras desalentadoras en el ámbito hipotecario, la presidenta del Colegio de Escribanos ve esta situación no como una amenaza, sino como una "oportunidad". La brecha entre un mercado inmobiliario que se sostiene con esfuerzo y un crédito hipotecario deprimido sugiere un margen considerable para el crecimiento futuro. Si las condiciones macroeconómicas mejoran y el financiamiento vuelve a adquirir dinamismo, el impacto en el mercado podría ser significativo.

La reactivación del crédito hipotecario podría:

Ampliar el universo de compradores: Permitiría el acceso a la vivienda a un segmento más amplio de la población.
Impulsar la demanda: Sumaría nuevos actores al mercado, generando mayor volumen de operaciones.
Estimular la inversión: Atraería a desarrolladores e inversores, dinamizando la construcción y oferta de propiedades.
Incrementar la liquidez del mercado: Facilitaría las transacciones y podría impactar positivamente en los precios.

La expectativa es que, en un escenario de mayor estabilidad económica y con políticas que fomenten el acceso a la financiación a largo plazo, el crédito hipotecario recupere su rol como catalizador del mercado inmobiliario. Este retorno no solo sería beneficioso para los compradores, sino que inyectaría una vitalidad renovada al sector, permitiéndole alcanzar su verdadero potencial. La capacidad de que esta "oportunidad" se materialice dependerá en gran medida de la evolución de las variables económicas y de la confianza de los consumidores y las entidades financieras en el futuro del país.

Conclusión

El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires se encuentra en una encrucijada. Si bien ha demostrado una notable capacidad para mantener un volumen de operaciones significativo, su dependencia casi exclusiva de compradores al contado limita su expansión. La contracción del crédito hipotecario es un claro freno, pero también se erige como una fuente de potencial crecimiento. La verdadera aceleración del sector dependerá de la recuperación de este motor financiero, una perspectiva que, aunque incierta, se mantiene como la principal esperanza para que el mercado inmobiliario porteño alcance nuevas cotas de prosperidad y accesibilidad.